د. أسعد الحضرمي لـ«الوصال»: لا يجوز للمالك دخول العقار أو قطع خدماته.. وغياب الطعن في الأحكام الإيجارية قد يفوّت العدالة
ساعة الظهيرة
الوصال ـ أوضح الدكتور أسعد الحضرمي، المحامي والمستشار القانوني، أن تسجيل عقد الإيجار واعتماده من الجهة المختصة يمثل الضمان الأساسي لحماية حقوق المالك والمستأجر، محذرًا من أن الاتفاقات غير الموثقة تفتح المجال أمام الخلافات وصعوبة إثبات الالتزامات عند وقوع النزاع. وقال خلال حديثه في برنامج «منتدى الوصال» عبر إذاعة الوصال إن تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية بدأ بالمرسوم السلطاني رقم 6/1989، وشهد منذ ذلك الحين تعديلات عدة، كان آخرها المرسوم السلطاني رقم 12/2025 الصادر في يناير 2025، الذي أحدث تغييرًا في آلية الفصل في المنازعات الإيجارية.
وبيّن أن عقد الإيجار من العقود المدنية التي ينبغي أن تسبقها مفاوضات واضحة حول القيمة الإيجارية، وأعمال الصيانة، وطريقة السداد، والتزامات كل طرف، على أن تُضمّن التفاصيل المتفق عليها في عقد معتمد من البلدية المختصة.
توثيق العقود
وشدد الحضرمي على أن عدم تسجيل العقد أو التأخر في اعتماده قد يؤدي إلى ضياع حقوق المالك والمستأجر، لأن الطرفين سيضطران عند النزاع إلى الاستناد إلى وسائل إثبات أخرى قد لا تكون بالقوة والوضوح نفسيهما اللذين يوفرهما العقد الرسمي. وأشار إلى أن توثيق العقد لا يقتصر على إثبات وجود العلاقة الإيجارية، وإنما يحدد قيمة الإيجار ومدته والغرض من استخدام العقار ومسؤوليات الصيانة وآلية إنهاء العقد. وأضاف أن العقد المعتمد يسهل إجراءات المطالبة بالحقوق، ويمكن ختمه بالصيغة التنفيذية بما يتيح الانتقال إلى التنفيذ المباشر عند إخلال أحد الطرفين بالتزاماته، دون الدخول في إجراءات مطولة لإثبات أصل العلاقة التعاقدية.
نزاعات متكررة
وذكر الحضرمي أن أبرز القضايا الإيجارية تنشأ عند انتهاء العقد وتسليم الوحدة، خصوصًا عند الاختلاف على حالة العقار وأعمال الصيانة والأضرار التي لحقت به خلال مدة الإيجار. وتشمل النزاعات كذلك التأخر في سداد الأجرة، والمطالبة بالقيم المتراكمة، وطلبات الإخلاء الناتجة عن عدم التزام المستأجر بالدفع في المواعيد المحددة.
ولفت إلى أن تأخر المستأجر قد يلحق ضررًا مباشرًا بالمالك الذي ربما يعتمد على العائد الإيجاري لسداد أقساط بنكية أو الوفاء بالتزامات مالية أخرى. وأكد أن وضوح العقد منذ البداية يقلل من مساحة الاجتهاد، ويمنع المالك من المطالبة بزيادات عشوائية أو مبالغ لم يسبق الاتفاق عليها.
إثبات السداد
ونصح الحضرمي المستأجرين باستخدام التحويلات والإيداعات البنكية في دفع الأجرة بدلًا من السداد النقدي، باعتبارها من أكثر وسائل الإثبات وضوحًا أمام الجهات المختصة. وأوضح أن المستأجر مطالب بالاحتفاظ بكشوف الحسابات والإيصالات التي تثبت انتظامه في السداد، خصوصًا أن بعض المنازعات قد تظهر بعد مرور مدة طويلة على انتهاء العقد.
وأضاف أنه في حال رفض المالك استلام الأجرة، ينبغي للمستأجر اتخاذ الإجراء القانوني الذي يثبت إيداعها وعدم التوقف عن الدفع، حتى يبرئ ذمته من الالتزام المالي. وبيّن أن مجرد امتناع المالك عن استلام المبلغ لا يمنح المستأجر مبررًا للتوقف عن الوفاء بالأجرة، لأن استمرار الإيداع يحفظ موقفه القانوني عند نشوء أي مطالبة.
حالات الإخلاء
وتطرق الحضرمي إلى الحالات التي تجيز إنهاء العلاقة الإيجارية، ومن بينها استخدام العقار في غير الغرض المتفق عليه. وضرب مثالًا باستئجار وحدة للسكن ثم تحويلها إلى نشاط تجاري، أو الاتفاق على تخصيص المسكن لعائلة ثم إشغاله بطريقة تخالف شروط العقد وتؤثر على بقية السكان.
وأضاف أن التأخر في السداد يمثل سببًا آخر للمطالبة بالإخلاء، مؤكدًا ضرورة دفع الأجرة بانتظام في التاريخ المحدد بالعقد، وغالبًا ما يكون في بداية كل شهر. وأشار إلى أن تغيير الاستخدام أو التأجير من الباطن دون موافقة المالك قد يضع المستأجر في مواجهة إجراءات قانونية لإنهاء العقد واسترداد العقار.
مهلة الإخطار
وبيّن الحضرمي أن المهلة القانونية للإخطار بعدم الرغبة في تجديد عقد الإيجار تبلغ ثلاثة أشهر، أي 90 يومًا قبل الموعد المحدد لانتهائه. وأوضح أن هذه المدة تسري على العقارات السكنية والتجارية والصناعية، مع جواز اتفاق الطرفين على مهلة أطول، لا سيما في المنشآت التجارية الكبيرة والمصانع التي يتطلب نقلها وقتًا وتجهيزات خاصة.
وأضاف أنه يجوز إنهاء العقد في مدة أقصر متى اتفق الطرفان على ذلك، إذ يمكن للمالك قبول خروج المستأجر قبل نهاية المهلة أو في موعد يتوافقان عليه. وأكد أن توثيق الإخطار والاتفاق على موعد الإخلاء يمنع الخلاف حول استمرار العقد أو تجديده تلقائيًّا.
لجان المنازعات
وأوضح الحضرمي خلال حديثه في برنامج «منتدى الوصال» أن الدعاوى الإيجارية كانت تُنظر سابقًا أمام دوائر متخصصة في المحاكم بمختلف الولايات، قبل أن تنتقل بموجب التعديل الجديد إلى لجان الفصل في المنازعات الإيجارية. وأشار إلى وجود لجنة في كل محافظة، مع إمكانية زيادة عدد اللجان عند الحاجة كما هو الحال في محافظة مسقط، موضحًا أن بعض اللجان تمارس عملها حاليًّا داخل مباني المحاكم لعدم توافر مقرات مستقلة.
وأكد أن الدعوى الإيجارية تُرفع حاليًّا إلى اللجنة المختصة عبر بوابتها الإلكترونية، فيما تقضي المحكمة بعدم الاختصاص إذا قُدمت إليها دعوى تدخل ضمن اختصاص تلك اللجان. وبيّن أن نقل المنازعات إلى اللجان يستهدف تسريع الفصل في القضايا، بما يدعم استقرار التعاملات العقارية ويحفظ حقوق أطراف العلاقة الإيجارية.
حكم نهائي
وأبدى الحضرمي ملاحظات قانونية على عمل لجان الفصل في المنازعات الإيجارية، في مقدمتها اقتصار التقاضي على درجة واحدة وصدور الحكم بصورة نهائية. وأوضح أن عدم وجود طريق للاستئناف أو التظلم قد يحرم أحد الأطراف من فرصة مراجعة الحكم، لا سيما عندما يغفل المتقاضي إجراءً أو مستندًا مؤثرًا في الدعوى.
وأشار إلى أن المنظومة القضائية تقوم في الأصل على تعدد درجات التقاضي، بما يسمح بمراجعة الأحكام وتصحيح ما قد يقع فيها من أخطاء إجرائية أو موضوعية. وأضاف أن اللجنة يرأسها قاضٍ وتضم في عضويتها موظفين اثنين من الجهاز الإداري للدولة، معتبرًا أن هذا التشكيل يثير نقاشًا قانونيًّا حول طبيعة اللجنة ومدى خضوع قراراتها للرقابة القضائية.
وأكد أن سرعة الفصل مطلوبة ومهمة لدعم الاستثمار، إلا أنها ينبغي ألا تأتي على حساب حق الأطراف في تقديم دفاعهم واستكمال مستنداتهم.
تحديات إلكترونية
ولفت الحضرمي إلى ملاحظات تتعلق بالنظام الإلكتروني المخصص لتسجيل المنازعات، منها عدم إتاحة إضافة المذكرات والطلبات والمستندات الجديدة خلال نظر الدعوى في بعض الحالات. وأوضح أن تطورات القضية قد تستدعي تقديم طلب لم يرد في صحيفة الدعوى، أو إضافة وثيقة أو أسماء شهود أو رد على مذكرة الطرف الآخر.
وذكر واقعة رُفضت فيها دعوى بسبب تقديم مستندات باللغة الإنجليزية من دون ترجمة عربية، مبينًا أن صاحب الدعوى ربما لم يكن مدركًا لهذا المتطلب الإجرائي.
ورأى أن غياب إمكانية الطعن يجعل أثر مثل هذه الأخطاء أكبر، خصوصًا على الأشخاص الذين يباشرون دعاواهم بأنفسهم دون الاستعانة بمحامٍ. ودعا إلى تطوير البوابة الإلكترونية بما يسمح بتقديم الطلبات والردود والمرفقات أثناء نظر القضية، ويمنح كل طرف فرصة كافية لعرض دفاعه.
قطع الخدمات
وحذر الحضرمي ملاك العقارات من قطع الكهرباء أو المياه عن المستأجر المتأخر في دفع الأجرة، أو الدخول إلى الوحدة المؤجرة من دون إذنه.
وأوضح أن النزاع الإيجاري ذو طبيعة مدنية، إلا أن إزالة عداد الكهرباء أو قطع التيار عمدًا قد ينقل المالك إلى مساءلة جزائية هو في غنى عنها. وأضاف أن استيفاء الحق بالذات أمر غير قانوني، والطريق السليم هو التوجه إلى لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية والمطالبة بالأجرة المتأخرة والإخلاء وفق الإجراءات الرسمية.
وأكد أن المالك لا يجوز له دخول الشقة أو المسكن طوال إشغال المستأجر له، حتى عند انتهاء العقد، إلا بموافقته أو بموجب إجراء تنفيذي صادر عن الجهة المختصة. وأشار إلى أن الدخول دون إذن قد يشكل انتهاكًا لحرمة المسكن، بصرف النظر عن ملكية العقار أو وجود مستحقات مالية متأخرة.
سفر المستأجر
وأوضح الحضرمي أن سفر المستأجر وإغلاقه الوحدة مدة طويلة لا يمنح المالك حق الدخول إليها ما دام عقد الإيجار قائمًا والمستأجر ملتزمًا بالسداد. وأضاف أن الشخص قد يدفع الأجرة مقدمًا عدة أشهر ويترك المسكن مغلقًا، أو يحتفظ بمحل تجاري استعدادًا لاستثماره مستقبلًا، ولا يشكل ذلك مخالفة ما دام ملتزمًا بشروط العقد.
وفي حال توقفه عن السداد، يحق للمالك رفع دعوى للمطالبة بالإيجارات والإخلاء، من دون أن يتولى فتح العقار بنفسه.
وبيّن أن تنفيذ حكم الإخلاء يجري عن طريق المحكمة المختصة ومحضري التنفيذ، الذين يمكنهم فتح المكان والتحفظ على الموجودات وفق الإجراءات القانونية.
تسليم المفتاح
وأكد الحضرمي أن انتهاء مدة العقد لا يعني براءة ذمة المستأجر تلقائيًّا، إذ يتوجب عليه تسليم العقار والمفتاح إلى المالك بطريقة موثقة. وأوضح أن تسليم المفتاح يمثل انتقال عهدة الوحدة من المستأجر إلى المؤجر، ويحدد اللحظة التي تنتهي عندها مسؤولية الأول عن الأجرة والخدمات وحالة العقار.
وأضاف أن التسليم قد يكون ماديًّا ومباشرًا، أو بطريقة اعتبارية يتفق عليها الطرفان كتابة، كترك المفتاح في مكان محدد أو إبقاء الوحدة مفتوحة بموافقة المالك. وحذر من مغادرة العقار دون إثبات التسليم، لأن المالك قد يطالب لاحقًا بأجرة المدة التي ظل فيها العقار بحسب الظاهر تحت عهدة المستأجر.
وأشار إلى أن بعض المستأجرين يغلقون المحال ويغادرون بعد انتهاء العقد دون تسليمها، ما يضطر المالك إلى إقامة دعوى ويتسبب في تعطيل استثمار العقار.
المشروعات التجارية
ودعا الحضرمي أصحاب المشروعات إلى تحديد مدة الإيجار التي تتناسب مع حجم استثماراتهم في الديكورات والتجهيزات قبل توقيع العقد. وأوضح أن المستثمر الذي ينفق آلاف الريالات على تجهيز محل مستأجر ينبغي أن يحصل مسبقًا على موافقة المالك، وأن يوضح العقد مصير تلك التحسينات عند انتهائه.
وبيّن أن المالك لا يُلزم قانونًا بتعويض المستأجر عن الإصلاحات والتعديلات التي أجراها دون إذن، وقد يُطلب من المستأجر إعادة العقار إلى حالته السابقة.
وأضاف أن العقد يجب ألا يقتصر على رسم خطة نجاح المشروع، وإنما ينبغي أن يتضمن أيضًا «خطة للفسخ» تحدد الإجراءات والالتزامات عند الخسارة أو الإغلاق أو الانتقال إلى موقع آخر. وأشار إلى أن غياب بند واضح للخروج من العقد قد يؤدي إلى استمرار تراكم الإيجارات على صاحب مشروع متوقف، وربما يوقعه في ديون كبيرة رغم عدم انتفاعه بالمحل.
تسوية الفواتير
وأفاد الحضرمي بأن المستأجر ملزم بسداد فواتير الكهرباء والمياه وغيرها من الخدمات المرتبطة بالعقار حتى تاريخ خروجه. ولفت إلى أن صدور الفواتير بعد انتهاء العقد قد يسبب خلافًا بين المستأجر السابق والجديد، داعيًا إلى أخذ القراءة الأخيرة للعدادات والتأكد من قيمة الاستهلاك قبل تسليم الوحدة.
وأضاف أن إجراء المعاينة وقت تسليم المفتاح يتيح للمالك الوقوف على الأعطال وحالة المرافق والفواتير والالتزامات القائمة.
وحذر من ترك متأخرات سابقة على العقار، إذ قد يفاجأ المستأجر الجديد بمبالغ مرتفعة لم يكن مسؤولًا عن استهلاكها. كما أشار إلى أن إهمال الأعطال البسيطة، كتسرب المياه، قد يتسبب مع مرور الوقت في أضرار إنشائية وتكاليف كبيرة.
وصف العقار
وأيّد الحضرمي إرفاق عقد الإيجار بوصف دقيق لحالة العقار والأثاث والتجهيزات عند التسليم، منعًا للخلاف عند الإخلاء. وأوضح أن توثيق الحالة بالكتابة والصور يحدد ما إذا كان العطل موجودًا قبل بدء الإيجار أو نتج عن استخدام المستأجر.
وأضاف أن المستأجر ملزم بإعادة العقار وفق الحالة المتفق عليها، مع مراعاة الاستهلاك الطبيعي، ويتحمل قيمة الأضرار الناتجة عن سوء الاستخدام. وبيّن أن هذه الخطوة مهمة بصورة خاصة في الوحدات المفروشة التي تضم أثاثًا وأجهزة ومستلزمات قد تختلف قيمتها وحالتها.
الاستعداد للدعوى
ونبه الحضرمي ضمن حديثه في برنامج «منتدى الوصال» عبر إذاعة الوصال المتقاضين إلى ضرورة الحضور أمام لجنة المنازعات وهم مستعدون بالمستندات والإثباتات اللازمة.
وذكر أن بعض الأشخاص يواجهون مطالبات بإيجارات متأخرة، لكنهم يحضرون دون كشوف بنكية أو إيصالات تثبت السداد، ما قد يؤدي إلى صدور الحكم ضدهم. ودعا المستأجرين إلى الاحتفاظ بإثباتات الدفع مدة مناسبة حتى بعد مغادرة العقار، وعدم الاعتماد على الذاكرة أو الاتفاقات الشفوية.
وأكد أن سرعة نظر الدعاوى تجعل الاستعداد المسبق أكثر أهمية، لأن المتقاضي قد لا يحصل على فرص متعددة لاستكمال دفاعه أو إضافة مستنداته.
منزل الزوجية
وتناول الحضرمي وضع منزل الزوجية المستأجر عند وقوع الطلاق، موضحًا أن هذه المسألة تخضع كذلك لأحكام قانون الأحوال الشخصية. وأشار إلى أن النفقة التي يحكم بها القاضي للمطلقة والأبناء قد تشمل مبلغًا مخصصًا للسكن، وتتولى المطلقة بعد ذلك استئجار المسكن المناسب ودفع أجرته.
وفي حال كان الزوج هو الطرف المسجل في عقد الإيجار، فإنه يظل مسؤولًا أمام المالك عن دفع الأجرة ما دام العقد قائمًا باسمه. وأضاف أن الخلاف بين الزوجين حول البقاء في المسكن أو إخلائه يُعرض على قاضي الأحوال الشخصية، الذي يراعي قيمة السكن عند تقدير النفقة، وقد يصدر في الحالات المعقدة حكمًا بالإخلاء.
سكنات الطلبة
ولفت الحضرمي إلى وجود فراغ تنظيمي في بعض صور إسكان الطلبة والموظفين التي تعتمد على تأجير الغرف أو الأسرّة داخل وحدة عقارية واحدة. وأوضح أن البلدية تعتمد عقد الإيجار على أساس الوحدة العقارية المسجلة، ما يجعل توثيق عقد مستقل لكل غرفة أو سرير أمرًا متعذرًا في بعض الحالات.
وأضاف أن النزاع الناشئ عن هذه الاتفاقات قد يُعامل بوصفه نزاعًا مدنيًّا حول التزامات بين الأطراف، وليس دعوى إيجارية قائمة على عقد موثق. ورأى أن عدم وجود تنظيم واضح لهذه الأنماط السكنية يسبب خلافات ويصعب على أصحاب الحقوق إثبات مطالباتهم.
الإيجار من الباطن
وبيّن الحضرمي أن الإيجار من الباطن يعني استئجار شخص عقارًا أو مبنى ثم إعادة تأجيره إلى أطراف أخرى في صورة وحدات سكنية أو تجارية. وأكد أن القانون يشترط موافقة المالك على هذا التصرف، ولا يجوز للمستأجر إعادة تأجير العقار من تلقاء نفسه.
وأضاف أن الموافقة ينبغي أن تكون واضحة ومثبتة، وقد تصدر في صورة وكالة تخول المستأجر إبرام عقود مع أطراف آخرين. وختم الحضرمي بالتأكيد على أن سرعة الفصل في المنازعات خطوة إيجابية تدعم التطوير والاستثمار العقاري، داعيًا في الوقت ذاته إلى دراسة إتاحة التظلم أو الطعن في الأحكام، وتطوير الأدوات الإلكترونية بما يحقق التوازن بين سرعة العدالة وضمان حق المالك والمستأجر في تقديم دفاع متكامل.
لمتابعة حلقة «ساعة الظهيرة» عبر الرابط التالي:
تابع قناة الوصال عبر الواتساب واطّلع على آخر الأخبار والمستجدات أولاً بأول.
للانضمام:
